신문과 방송에서는 온통 부동산정책을 두고 문제의 심각성을 제기 하고 있다.
분양가를 안정시키겠다는 여러가지의 방향을 제시하고 있지만 아직도 근본적인 대책이 될 수 없는 것들이 대부분이다.
이에 화성뉴스는 수년간 화성시 도시개발을 함께 고민하고 연구한 도시계획전문가인 수원대학교 도시. 부동산개발학과 이원영교수에게 분양가문제의 본질과 근본대책이 무엇인가에 대해 3회에 걸쳐 연재코자 한다.
○ 땅값은 어떻게 해서 그 값이 매겨지는 것일까?
땅값은 어떻게 해서 그 값이 매겨지는 것일까? 똑같아 보이는 땅이라도 값은 천차만별이다. 왜 그런가? 가장 알기 쉬운 예로 농사짓는 경우의 소작료를 생각해보자. 조선시대에는 상답인 좋은 논이 수확물의 7할내지 8할정도를 소작료로 받았다고 한다.
13대를 존경받는 부자로 내려온 경주 최부자집은 소작인을 배려해 4할정도만 받았다. 지대는 땅을 빌려서 사용한 임대료이다.
한마지기당 4가마 수확해서 2가마를 소작료로 주었다면 1가마에 15만원 잡아서 30만원이다. 지대는 마지기당 매년 30만원이 된다.
그러면 땅값은? 앞으로 받을 지대를 현재가치로 몽땅 합한 값이 된다. 미래가치를 현재가치로 하자면 이자율을 거꾸로 적용하면 된다.
이자율이 10%라면 첫해는 30만원을 연말에 받을 걸로 보면 현재가치가 27만2천원, 이듬해는 24만8천원, 또 22만5천원... 으로 해서 이를 모두 합하면 300만원에 수렴한다.
즉, 땅값은 지대를 이자율로 나눈 값이 되는 것이다. 조선시대와 같이 변화가 없는 때라면 이와 같이 간단히 계산이 된다.
○ 호가와 실거래가가 차이나는 이유
요즘은 간단하지 않다. 이자율과 지대가 변하기 때문이다. 특히 경제성장에 따라 땅의 사용가치인 지대가 상승하고 있기 때문이다.
땅값이 오른다는 것은 미래에 받을 지대가 늘어날 것이라는 것을 뜻한다. 때문에 그 3백만원이 3천만원이 될 수도 있고 3억원이 될 수도 있다.
수도권의 땅값이 오르는 것은 앞으로의 토지의 사용가치가 커져서 지대가 상승할 것이라는 예측 때문이다. 그러니까 실현되지 못한 가치임에도 예측에 대한 믿음 때문에 땅값이 형성되는 것이다. 그 허수적 특성에 땅값문제의 본질이 있다.
‘예측과 믿음’이라는 특성 때문에 땅값은 소유자 및 거래능력자라는 소수의 판단에 많은 영향을 받는다. 그들의 전망이 설득력을 얻으면 그 전망이 땅값시장을 지배한다.
그들에 의해 오른 땅값은, 하락요인이 있다하더라도 중대한 반전이 있기까지는 그들은 하락을 인정하고 싶어 하지 않는다. 소위 호가와 실거래가가 차이나는 이유다.
○ 땅값상승의 특징
땅값은 통상적인 수요공급의 법칙이 작동하지 않는다. 일반적인 재화는 공급이 줄면 값이 오르고 공급이 늘면 값이 내린다.
그러나 한정재인 토지는 땅값을 낮추려 공급을 늘리면 추가로 개발되는 곳이 생기는데, 추가개발이 된다고 해서 값이 내려가는 것이 아니다. 오히려 개발된 인프라로 인해 토지의 사용가치가 높아져서 전체적으로 지가가 상승하는 것이다.
그래서 땅값상승은 다음과 같은 특징이 있다. 첫째, 경제성장이 지속되고 나라전체의 사회간접자본의 축적이 지속되는 한, 중심성이 강하고 현재 지가가 높은 지역부터 상승요인에 민감하게 반응하고 상승폭도 크다. 가령 우리나라 땅값 중 최고는 서울 명동인데 그 지위는 수십년간 변동이 없다.
지대의 상승률 증가가 가장 크다고 보기 때문이고 그것이 곧 지가에 반영되기 때문이다. 서울 강남 집값이 비싼 것도 땅값이 비싸지기 때문이다. 새로운 중심지가 되면서 상업업무용의 지대가 계속 상승할 것으로 예측되기 때문이다.
둘째, 땅값은, 상승요인이 발생하면 상승요인이 파생하는 상승력보다 항상 더 큰 상승가를 보이는 한편, 하락요인이 발생해 하락하기 시작하면 실제가치보다 폭락하는 경향이 있다.
‘미래에 대한 예측’에 의존하므로 그 편향성이 수치화되기 때문이다. 과거부터의 지가지수변동의 통계를 보면 이같은 경향이 입증된다.
경제성장이 눈앞에 보일 땐 땅값이 뛰면서 폭등하고, IMF때는 폭락한다. 땅값은 점진적 변화가 아니라 계단형 변화인 것이다.
