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이원영교수 (칼럼)
부동산문제의 본질과 근본 대책
 
수원대학교 도시개발 부동산학교수 기사입력 :  2006/12/26 [00:00]
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'분양가 문제의 본질과 근본 대책'에 대해 지난호에서는 '땅값은 어떻게 해서 그 값이 매겨지는 것일까?'와 '호가와 실거래가가 차이나는 이유', '땅값상승의 특징'에 대해 알아봤다.

 이번호에는 택지개발과 관련, '주택공급의 공신이었지만 이젠 부작용이 크다'와 '택지개발 후 지가상승의 이유'에 대해 살펴보고자 한다.

 

□ 택지개발사업의 구조적 결함

○ 주택공급의 공신이었지만 이젠 부작용이 더 크다.

택지개발사업은 무엇인가? 건교부장관이 토지를 수용하여 주택용지를 공급한다는 사업이다. 단기간에 주택정책의 목표수준을 달성할 수 있는 방식으로 효율성 측면에서 높은 평가를 받아 왔다. 우리처럼 도시화가 빨리 진행된 나라에서 이와 같은 정책은 많은 문제점에도 불구하고 시대요구였을지도 모른다.
그러나 이젠 시절이 바뀌었다. 사실 개별적인 소유권이 인정받고 있는데다 각종 제도적 제한으로 묶여있는 토지를 계획적으로 다룬다는 것은 많은 시간을 필요로 한다. 서구의 신도시개발들이 오랜 시간이 걸리는 것은 계획의 신중함도 있지만 이러한 권리전환 및 제도적 장치의 전환에 따르는 합의 도출의 과정 때문이기도 하다.

○ 택지개발 후 지가상승의 이유

택지개발후 토지를 개발전 토지와 비교하면 3가지가 다르다.
첫째, 개발허가 리스크의 극복이다. 관청에서 허가 안해주면 개발 못한다. 개발전 토지에게는 고비용의 리스크가 극복된 것이다.
둘째, 업존닝이 된 것이다. 보전이나 생산용도의 토지가 도시지역으로 바뀌고 그것도 땅값비싼 주거지역으로 바뀌었다. 엄청난 혜택이다.
셋째, 기반시설이 정비되고 주변에 인구와 활동이 집중하므로 토지의 사용가치가 커진다. 농사용의 사용가치와 대비하면 지대에 엄청난 차이가 있다.
적어도 수도권은 3가지 조건을 충족시키는데 문제가 없으므로, 개발후의 지가는 개발전에 비할 바 없이 올라간다. 택지개발 시행자가 공시지가보다 높게 쳐서 현시가대로 토지를 매수하더라도, 기본적으로 사업성이 있는 것이다.
그러면 누가 이득을 취하는가?
토지공사, 건설사, 그리고 분양받은 자, 그리고 주변토지소유자의 넷이다. 하나하나 보자.
1) 토지공사들은 공기업이므로 이에 대한 이득을 취한다 해도 그 크기에 한계가 있을 수밖에 없다. 폭리가 있다 하더라도 공기업의 성격상 다른 차원의 조정과 통제를 통해 공익에의 기여가 가능하다.
2) 건설사는 분양가가 자율화되지 않으면 폭리가 어렵다. 분양가자율화가 되면, 변수가 되는 것은 사업기간이다. 이 부분은 나중에 자세히 보자.
3) 분양받은 자는 위의 3가지 조건의 반사이익이 상당기간 지속될 것을 기대한다. 판교로또라는 말은 그래서 나온 것이다. 분양가가 가까운 장래에 형성될 시장가격과 이자비용부담보다 낮다고 판단되면 과열된다. 입지조건만 충족되면 더 오른다는 판단 때문이다. 그러니까 보전이란 이름으로 지켜오던 공공의 몫이, 개발이란 과정을 거치면서 그 이득이 사유화되는 것이 현재의 택지개발 시스템이다. 로또판인 것이다.
4) 주변토지소유자의 혜택 또한 크다. 그 혜택을 세금으로 징수해야하지만 아직 불비하다. 난개발문제도 크다. 이 문제를 어떻게 풀어야 하나? 보유세 등의 세금 환수 장치가 강화되어야겠지만 무엇보다 택지지구가 지정됨과 동시에 인접지역에 계획규제가 선행되도록 장치를 만들어야 한다. 지구지정은 건교부장관이 하지만, 인접하는 개별적인 개발잠재지에 대해서는 시장이 개발행위허가를 가이드 할 수 있는 계획을 만드는 노력이 필요한 것이다.



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