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이원영교수의 ( 칼럼 )
 
수원대학교 도시부동산학교수 기사입력 :  2007/01/09 [00:00]
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'분양가 문제의 본질과 근본 대책'에 대해 2차례에 걸쳐 집중 조명했다.
 26호에서는 '땅값은 어떻게 해서 그 값이 매겨지는 것일까?'와 '호가와 실거래가가 차이나는 이유' 등에 대해 알아봤다.
 이어 27호에서는 택지개발과 관련, '주택공급의 공신이었지만 이젠 부작용이 크다' '택지개발 후 지가상승 이유'를 다뤘다.  이번호에서는 '사업기간 동안 시장가치는 대폭 상승' 등을 주제로 이야기를 들어보기로 한다.

 ○ 사업기간동안 시장가치는 대폭 상승

 위의 2)를 다시 보자(제27호 3면). 건설사의 분양가 자율시에는 건설사의 사업기간이 길어지게 되는데, 건설사는 분양가책정을 분양시점의 시장가격을 기준으로 하게 된다.
 건설사가 분양하는 금액이 작으면 3)의 분양받은 개인의 몫이 커진다. 시장가격은
위에서 언급한 택지개발후 3개 혜택을 평가하기 때문이다.
 즉 분양가를 낮추면 분양받는 자의 몫이 커지므로 제로섬 게임이 된다. 사업기간
동안 시장가치는 대폭 상승하므로 덩치도 커진다.

 제로섬게임에서 밀리면 밀리는 쪽이 손해이므로 '건설사'와 '분양받는 자' 양자의
충돌은 불가피하다.
 이 경우 민간이 독자적으로 개발하는 토지라면 분양가가 자율화되더라도 분양받는 자가 불만을 가질 수 없지만 택지개발이라는 토지공용수용의 방식을 취하는 공공적인 방식이라면 얘기가 다르다.

 공공이 개입하여 임의의 토지를 수용방식으로 매수한 후, 개인들에게 토지의 소유권을 매각하는 것이므로 이는 공공정책의 결과로 볼 수 있는 것이고 그 분양가에 대해서도 당연히 공공개입이 이루어지는 것이 자연스럽다. 자율로 하는 게 이상한 것이다.

 그러므로 분양가 문제의 본질은 공공주도의 제로섬게임에서 공공이 적정선의
분양가를 제시하여 개입하지 않고 민간건설사가 분양가를 자율적으로 정하게 한
제도에 문제점이 있다고 할 것이다.

 □ 택지개발제도의 근본문제 - '수용후 매각'은 헌법정신에 어긋나

 정작 택지개발에 따른 분양가문제의 근원적인 부분은 좀더 깊은데 있다. 투기를
막자고 공영개발 한다는 게 오히려 분양후 투기를 조장하고 있는 이유가 무엇일까.
 그것은 '수용후 매각'이라는 사업의 방식에 본질적인 결함이 있기 때문이다.
 그것은 공용수용에 의한 택지개발 후 토지소유권을 제3자에게 매각하는 것이
공용수용의 헌법정신에 합치하느냐의 문제와 직결된다.

 헌법 제23조 3항은 '공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한  보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 지급하여야 한다'고 하고 있다.

 그런데 문제는 이 조항의 '공공필요'의 정의에 대해 개별법에서 규정하는 바가
없다는 것이다.

 가장 가까운 법인 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에도
'공공필요'에 대해서는 정의하지 않은 채 해당사업만 명기하고 있다.

토지공법학 분야에서 '공공필요'에 대해 통상적으로 사용하고 있는 의미를
인용하면:   토지의 공용수용을 위한 공공성이 인정될 수 없는 공익사업의 4가지 유형은,
 1) 순순한 수익목적 내지 영리목적을 위한 경우
 2) 한정된 특정소수인의 이익을 위한 경우
 3) 사람의 사회경제문화 생활상 직접적인 필요성이 극히 적은 경우
 4) 공익사업의 목적에 충실하지 않은 경우
 그러니까 가령 도로용지나 학교용지 등의 공공시설용지는 수용 후 국가 및 공공의  소유가 되고 민간에게는 이용가치로만 존재토록 하는 것인데 비해 공용수용하여 택지개발한 후 분양하는 것은 통상적으로 사용하는 공공필요와는 거리가 있다.

 즉, '불특정다수에게 매각'하는 것은 공용수용의 목적에 합치된다고 볼 수 없는
 것이다.

 



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