- 토지 보상 절세 노하우 AtoZ
D : 현금, 채권, 토지, 무엇으로 보상받을까?
동탄 2기 신도시의 개발 면적 218 k㎡ (약 660만평) ----> 223 k㎡ (약 676만평)
보상 금액 6조원 ----> 약 7.9조원
수용 등 공익 사업 시행으로 인해 토지 소유자 또는 관계인이 입은 다양한 명목의 손실에 대해, 사업 시행자는 공사 착수 전에 개인별로 전액, 일괄, 현금 보상해야 함이 원칙이다.
일반적으로 보상금은, ① 보상 계획 및 열람 공고, ② 토지·물건 조서 열람 및 이의 신청, ③ 감정 평가 법인의 감정 평가 및 보상 금액 산정, ④ 손실 보상 협의 및 계약 체결, ⑤ 소유권 이전 등기 완료 후, 개인 명의의 은행 계좌로 입금된다. 만일 토지 및 물건에 제3자의 권리(근저당권, 지상권, 압류, 가압류 등)가 설정되어 있을 경우, 계약 체결 전에 말소하거나 또는 계약 체결시 말소에 필요한 서류를 제출하면 계약 체결이 가능하다.
보상금은 그 토지 소유자, 보상 금액, 기타 신청 여부 등에 따라 현금, 채권, 토지 등 다양한 방법으로 지급되며, 특히 채권 보상, 대토 보상을 주의 깊게 살펴보아야 한다.
■ 채권 보상
토지 보상금은 현금 지급이 원칙이다. 하지만 사업 시행자의 자금 부담, 보상금의 투기 자금 재유입 등의 문제로 인해 채권 보상 제도가 적극 시행 중에 있다.
사업 시행자가 국갇지방 자치 단체·대통령이 정하는 정부 투자 기관 및 공공 단체인 경우로서, 토지 소유자(현지인) 또는 관계인이 원하는 경우나 부재 부동산 소유자에게 1억원을 초과하는 보상금을 지급하는 경우(그 초과 금액만 해당함), 사업 시행자가 발행하는 토지 보상 채권으로 보상할 수 있다. 다만 부재 부동산 소유자가 양도소득세 상당 금액을 세무사의 확인을 받아 현금 지급을 요청할 때는 양도소득세 상당 금액이 현금으로 대체 지급된다.
부재 부동산 소유자란, 사업 인정 고시일 1년 전부터 당해 지역(동일 시·구·읍·면 및 연접 시·구·읍·면)에 계속하여 주민 등록을 하지 않은 자 또는 주민 등록을 한 자라도 당해 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 자(요양·입영·공무·취학은 제외)를 말하며, 상속 받은 후 1년이 경과되지 아니한 토지는 부재 부동산 소유자의 토지로 보지 아니한다.
채권 보상을 받는 피보상자는 지정된 채권 지급 대행 증권 회사에 채권 입고 계좌를 개설하고, 보상 계약 서류 제출시 채권 계좌 입고 의뢰서를 첨부하면 채권 금액이 본인의 계좌에 입고된다.
용지 보상용 채권은 3년 만기 무기명식 채권으로 유통 및 담보 취득, 질권 설정이 자유로우며, 3년 만기 정기 예금 이자율을 반영한 이자와 원금은 만기에 일시 상환된다.
■ 대토 보상
2007년 10월 17일 이후, 보상 자금의 효율적 관리와 현지 주민의 재정착을 위해 당해 공익 사업으로 조성된 토지를 보상금으로 지급하는 대토 보상제가 시행되고 있다.
대토 보상은, 건축법상 대지 분할 제한 면적(주거 지역 60㎡, 상업·공업 지역 150㎡, 녹지 지역 200㎡, 기타 60㎡) 이상의 토지를 사업 시행자에게 협의를 통해 양도한 자 중 대토 보상을 원하는 자를 대상으로 한다. 만일 대상자 경합시 자발적으로 채권 보상을 받은 현지인에게 우선권이 부여되고 있다.
대토 보상 기준 금액은 일반 분양 가격을 기준으로 하고, 보상 토지 면적은 1인당 1필지만 가능하며 주택 용지 330㎡, 상업 용지 1100㎡ 한도 내에서 당해 공익 사업 지구의 여건과 사업 계획 등을 고려하여 사업 시행자가 결정한다.
투기를 방지하기 위해 대토 보상자는 소유권 이전 등기시까지 상속을 제외한 매매·증여·그 밖의 권리 변동을 수반하는 일체의 행위를 할 수 없으며, 이러한 전매 금지 위반시 현금 보상으로 전환되고 해당 기간에 대해 3년 만기 정기 예금 이자율을 적용한 이자의 ½ 이 지급된다.
다만 사업 시행자의 사업 계획 변경과 토지 소유자의 사정 변경(국세 및 지방세의 체납 처분 또는 강제 집행, 세대원 전원의 해외 이주)의 경우, 현금 보상으로 전환하고 해당 기간에 대해 3년 만기 정기 예금 이자율을 적용한 이자를 지급한다.
물론 사업 인정 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2009년 12월 31일 이전에 공익 사업 시행자에게 양도하면, 현금 보상분은 10%, 채권 보상분은 15%, 보상 채권 만기 보유시는 20%에 상당하는 양도소득세 세액 감면을 받을 수 있다. 또 대토 보상분에 해당하는 양도 차익은 과세 이연 받을 수 있으므로 채권 보상과 대토 보상을 잘 활용하면 절세에도 도움이 된다.
찾아가는 오용석의 세무사
